-강남은 고용, 산업, 문화 등에서 가장 발달한 지역
-양호한 입지의 단독주택을 소유한 자는 어떤 시장에서도 늘 승자다.
단독주택은 건물의 가치보다 땅의 가치가 훨씬 크다.
땅의 가치는 대한민국 부동산 역사상 하락한 적이 없다.
(단독주택은 시세 확인이 어려워 늘 아파트 시세만 확인하곤 했었는데 시세가 떨어진 적이 없다고 하니 정말 놀랍다.)
-역전세는 부동산 하락 시장을 증명하는 중요한 현상이다.
-전국적인 수치로 부동산 시장을 총평하는 일을 지양해야 한다.
대한민국 부동산 역사상 모든 지역이 동시에 오르고 동시에 내린 적은 없다.
-대기 수요층이 충분한 곳이라면 일반적으로 역전세가 발생해도 2~4년 지나면 정상 시세로 회복한다.
-자산의 하락기에 더 좋은 자산으로 갈아타는 데 가장 적은 투자금이 들어간다.
그런데 금융자산은 하락기 때도 가격만 낮추면 매도가 잘되지만 부동산 자산은 하락기 때 오히려 매도가 잘 안된다는 특징이 있다.
(이 부분 완전 공감한다. 남들 다 집을 안살 때 집을 사고 남들이 집을 살 때 팔았어야 하는데…
대중과 반대되는 길을 가야 부자가 되는 것 같다. 지금은 집을 내놔도 지금은 사지 않는다.)
-부동산과 관련된 3가지 키워드: 입지 > 상품 > 가격
-일반적으로 매물이 전체 세대수의 1%가 안 되면 공급 < 수요
10%를 초과하면 공급 > 수요
수요층 판단 기준
1. 신규 아파트 분양권의 경우, 분양가(프리미엄 포함) + 중도금 대출 이자 + 발코니 확장 비용 등 총 옵션 비용이 주변 새 아파트보다 10% 이상 높다면 매수를 고민해야 함.
2. 기존 아파트에 갭 투자를 할 경우 매도, 임대 물건이 많다면 매수할 이유가 X.
특히 임대 물건이 많다면 희망하는 가격에 전세를 놓기 어렵다.
→ 입지, 상품, 가격을 모두 객관적으로 따져 봐야 한다.
-새 아파트 단지는 입주할 때마다 먼저 들어선 단지의 시세에 부정적인 영향을 준다.
-저렴한 급매물보다는 시세보다 다소 비싸더라도 향후 가치가 높아질 아파트를 선택하는 것이 더 바람직하다.
<공급 과잉>
-가격이 폭락한 준공 후 미분양, 미입주 물량 중 입지가 좋은 곳을 선별한다.
<자가 점유율이 낮다는 건?>
1. 단기적 거주 목적일 뿐, 중장기 거주는 하고 싶지 않다는 것.
즉, 미래 가치가 불분명해 자기가 거주하고 싶진 않다는 의미: 비서울
2. 내가 당장 거주하기에는 적당치 않지만 미래 가치는 거의 확실하다고 보는 의미: 서울
-자가 점유율이 낮고 매매가 대비 전세가율이 높으면? 실수요는 많지만 미래 가치는 높지 않다.
-자가 점유율이 낮고 전세가율이 낮으면? 실수요도 많고 미래 가치도 높다.
-특히 신축이 아니라 기존 아파트의 자가 점유율이 낮은 곳은 확정된 미래 가치가 있다고 판단했을 가능성이 매우 높음. 낡아서 거주 편의성이 낮지만 매매가는 높이 형성된 경우.
-투자자끼리 거래하는 물건이면 거품일 가능성이 높다.
1. 지역 내 최고가 아파트를 찾는다.
2. 최고가 아파트와 비교할 아파트의 가격 차이를 확인한다.
3. 가격 차가 클 경우 상승 가능성이 높다. 가격 차가 없으면 최고가 아파트 시세가 더 상승하거나 비교 아파트 시세가 하락한다.
-비교할 아파트가 최고가 아파트 일 경우, 실수요층이 충분히 있으며 추가 수요가 더 확대될 조건인지 따져 본다.
→ 실수요층의 존재 여부는 단지 내 자가 거주, 임대 거주 비율을 확인
→ 추가 수요가 확대될 조건인지는 지역 내 호재가 있는지를 확인: 가장 중요한 호재는 교통망 확대
<오피스텔>
-최고의 투자 전략은 추가 공급이 어려운 기존 도심의 역세권 입지를 선점.
비싸더라도 꾸준한 월세 확보는 물론 시세 상승까지 기대할 수 있음.
→ 교통, 상권, 주거 시설 등의 기반 시설이 이미 꽉 찬 지역은 추가 공급이 어려움.
-비서울권: 시세 상승이 낮음. 월세 수익률은 더 높음.
-서울권: 시세 상승이 높음. 월세 수익률은 낮음.
-오피스텔의 최초 매수 목적은 월세 수익이어야 함.
<대형 아파트>
-단순히 중소형 아파트와 가격 차이가 크지 않다는 이유만으로 대형 아파트를 매수해서는 안된다.
대형 아파트는 직장 접근성, 교통 편리성, 교육 환경 우수성, 생활 편의 시설 이용 편리성, 환경 쾌적성 뿐만 아니라 가장 중요한 입주민들의 신분 혹은 계층을 따져봐야 한다.
그 단지에 거주한다는 것만으로 프리미엄이 발생하는 입지, 단지여야 한다.
<토지>
-개발 가능성이 높은 생산 녹지, 자연 녹지, 생산 관리, 계획 관리, 취락 지구, 주거 개발 진흥 지구, 개발 제한 구역 등의 용도 지역이 택지개발 촉진법, 도시개발법, 도정법, 지구 단위 계획, 용도 지역 상향, 규제 완화 및 해지 등을 거쳐 주거 지역, 상업 지역, 공업 지역으로 용도 변경될 수 있는 토지에 투자해야 한다.
-뉴스 중에서도 개발 사업에 대한 기사는 초기부터 체크해 두어야 한다.
호재 단계에서 바로 매입해서는 안된다. 개발 사업은 행정 계획이 구체적으로 진행되고 결국 사업 시행자가 결정된 후에 진행된다.
-실거주 수요층이 고정된 상태에서 투자 수요층이 유입되면 가격은 오른다.
절대 가격이 낮은 지역일수록 더 큰 폭으로 오른다.
-신규 교통망이 개통되면 무조건 입지 프리미엄이 올라가지만, 메인 업무 지역과 연결되지 않으면 프리미엄은 초기에만 반짝 상승할 뿐 지속되지 않는다.
<5대 프리미엄>
1. 교통: 대중교통 접근성, 부동산 경기가 좋지 않을 때는 역세권 프리미엄이 없어진다.
이때가 역세권을 매수하기 위한 최적의 타이밍이다.
교통 프리미엄은 계획 단계부터 서서히 상승한다.
해당 지역에 교통 환경이 조성되고 10년이 지나면 기반 시설은 완숙된다.
그 전에 매수하는 것이 좋다.
2. 교육: 학교와 대형 학원가, 학교는 접근성과 희망하는 학교의 입학 가능성이다. 초품아.
대형 학원가 주변에는 원룸, 오피스텔, 소형 아파트 등의 임대가 많다.
월세 투자 선호층에게는 좋은 투자처가 된다.
3. 상권:
플러스 프리미엄- 대형 유통 시설(백화점, 대형 마트, 복합쇼핑몰 등)
마이너스 프리미엄- 상가가 하나둘 늘면 주거 입장에서는 환경이 번잡해지고 쾌적성이 낮아질 수 있음(홍대, 이태원)
4. 자연환경: 비선호 시설이 사라지는 입지
(쓰레기 매립지가 공원이 되는 지역, 군부대가 이전하는 지역, 발전소나 고압 전류 시설이 다른 시설로 바뀌는 지역 등)
5. 상품: 생활의 편의성을 높이는 방향으로 상품이 구성된 것
(지하 주차장, 음식물 쓰레기 주방 처리기, 고급스러움)
-인구 30만 명 미만인 비수도권 중소 도시에서 투자 목적으로 부동산을 매수할 때는 주의해야 한다.
-소액 투자는 수요가 많은 곳에서, 증가하는 곳에서 유용한 방법이다.
-신도시 입주 후 10년이 지나서야 활성화됐다.
-2기 신도시는 미래 성장 가능성을 보고 중장기 가치 투자를 해야 하는 지역이다.
-신도시 초기에는 투자금이 더 많이 투입되더라도 교통, 교육, 상권, 환경이 가장 좋은 최고 인기 지역을 매입하는 것이 바람직하다.
-부동산 정책을 꾸준히 살펴라.
-정책 방향대로 움직이면 이익을 본다.
1. 정책으로 혜택을 보는 대상이 누구인가?
2. 그 대상이 어떤 혜택을 보는가?
택지개발지구 확대: 그곳으로 이사할 사람들을 위한 정책
취득세 완화: 집 살 사람들을 배려하는 정책
전세 자금 대출, 월세 자금 대출 관련 정책: 임차 세대를 위한 정책
-정책이 발표될 때 불만이 가장 큰 계층이 누군지 명확해진다.
그 계층의 요구가 많을수록 그 방향의 정책이 지속적으로 시행될 가능성이 높아진다.
- 이런 식으로 현재 경제의 가장 큰 문제가 무엇인지 알고 이 문제를 정부가 어떻게 해결하는지 안다면 경제의 흐름도 알 수 있게 된다.
-정부의 대출 규제 소식에 다주택자들은 9억원 이상의 중도금 대출이 어려워지고 이는 곧 9억 원 이하 물건에 대한 수요가 높아질 것이라 예상하는 것이다.
건설사 역시 분양가를 9억 원 선으로 맞추고, 그런 물건이 있는 지역은 어디인지 찾아보는 것은 관심 반응이다.
예전에 읽고 필기해둔 내용을 블로그에 다시 옮겨 적는데 다시 봐도 큰 틀에서 부동산 시장을 바라보는 데 도움이 되는 것 같다.
그 중에서도 정부의 정책대로 움직이면 이익을 본다는 내용이 인상 깊었다.
대부분의 사람들은 규제를 하고 못가지게 할수록 더 가지고 싶어하는 심리가 있다.
작년 부동산 불장만 봐도 그렇다.
이 책의 말대로 규제를 풀어줄 때 집을 사고 규제를 할 때 팔기만 해도 돈을 벌 수 있을 것 같다.
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