경매 감정가 착시 주의, 감정가 산정 시기 (23.03.14)

 

 

낙찰가율 70%면 싸다?…'감정가 착시' 주의보

 

 

✔ 무엇

매일경제 신문

 

- 13일 부동산경매 전문업체 지지옥션에 따르면 지난 2월 전국 아파트 응찰자는 평균 8.1명으로 집계.
- 2020년 6월 이후 2년8개월 만에 가장 높은 수치.
- 작년 하반기엔 전국 평균 5명 안팎에 불과.
- 경기: 13.7명, 인천: 10.4명, 서울: 8명

 

 

 

 

 

✔ 왜

- 찬바람 불던 경매시장이 뜨거워진 것은 저가 매수세 때문.
- 지난달 전국 아파트 낙찰가율은 전월(75.8%)보다 1.2%포인트 낮은 74.6%를 기록.
- 2012년 8월 이후 10년6개월 만의 최저치.
- 감정가보다 30% 싼 가격에 아파트 매수 수요가 몰림.

 

 

 

 

 

 

✔ 어떻게

- 경매 전문가들은 ‘감정가 착시현상’을 주의해야 한다고 지적.
- 입찰 기준인 감정가는 통상 6개월~1년 전 시가를 반영하기 때문에 하락장에선 시세보다 비싼 경우가 많음.
- 금리 인상 기조가 본격화한 지난 하반기부터 집값이 급격히 하락한 만큼 현재 감정가는 상승기 때 가격이 반영된 경우가 대부분.

- 최근 경매시장에 나온 물건은 2021년 하반기 또는 작년 상반기 감정이 이뤄진 게 대부분.

집값이 꺾이기 전 감정가가 산정된 것.
- 집값 하락률이 높은 경기, 인천 등 수도권에선 낙찰가율이 70%인데도 낙찰가가 급매 가격보다 높은 경우가 적지 않음.

 

 

 

💡 용어 정리

감정가

법원이 경매 절차를 개시하면서 선임한 감정평가사가 정함.
채권자, 채무자 양쪽과 이해관계가 없는 제3자가 공정한 평가를 해야 하기 때문.
민사집행법상 감정평가사는 2주 안에 감정가를 넣은 평가서를 법원에 제출해야 함.
경매 절차 개시와 감정평가서 나오는 시점은 차이가 없지만 첫 번째 매각 기일까지 최소 6개월이 걸림.

 

 

 

 

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✔ 질문

낙찰가가 급매가보다 높은 사례가 어떤 것이 있나요?

 

1. 수원 팔달구 화서동 A아파트 전용 84㎡

탱크옥션

 

낙찰가율 71.9%인 5억 3300만원에 낙찰되었습니다.

응찰자는 26명이네요.

 

네이버 부동산

 

121동 10층 물건이구요

지도를 보니 화서초등학교 바로 앞에 있네요

 

 

 

네이버 부동산

 

121동 매물은 없으나 같은 평수 기준 13층에 5억 2천이 있고, 2층은 4억 9천에 나와있습니다.

 

 

 

2. 부천 중동 B아파트 전용 34㎡

- 이달 초 경매시장에서 2억3000만원에 매각돼 낙찰가율 70.6%를 기록
- 작년 5월 산정된 감정가는 3억2600만원으로, 역대 최고가(3억4000만원·2021년 10월 금액)와 비슷
- 이 아파트의 최근 직거래 가격은 1억6000만원이고, 중개 거래도 2억~2억3200만원에 매매

 

 

 

 

3. 수원 영통구 이의동 C아파트 전용 120㎡

- 이달 초 응찰자 40명이 몰려 14억여원(낙찰가율 68.6%)에 팔림
- 이 아파트의 감정가는 20억4000만원으로, 역대 최고가(20억원)를 웃돔

 

 

 

 

✔ 투자 적용

지금같은 부동산 하락기에는 경매가 무조건 싼 것만은 아닙니다.

급매가 많으니 입찰 하기 전 급매 가격을 꼭 확인하고 경매를 해야겠습니다.

 

 

 

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