경매하는 직장인 by정규범(경장인) ft.경매 수익률 계산 엑셀 양식 받기

 

 

 

 

경매를 처음 시작하는 분들이 보기에 A부터 Z까지 아주 쉽게 정리된 책입니다.

책이 좋아서 경직모 카페를 가입했는데 거기에도 알찬 정보들이 무료로 제공되어 있었습니다.

 

마지막에 대출 가능금액과 수익률을 계산하는 엑셀 양식을 무료로 받는 방법이 있으니 끝까지 잘보시기 바랍니다^^

 

 

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-경매의 첫 시작은 쉬운 물건으로 전체 프로세스를 돌리는 것을 목표로 한다. 

 

-네이버 부동산 경매 월 3건 무료 

 

-등기부등본: 주요 등기사항 요약 →  현재 살아있는 권리만 확인 

 

-위장 임차인 

1.     권리 신고를 하지 않은 진짜 임차인 

-본인이 직접 입찰하기 위해 

2.     전입만 되어 있는 위장 임차인 

3.     전입신고로 대항력만 갖춘 무상 임차인 

 

 

-필요비: 집을 관리하는데 들어가는 비용 

-유익비: 집의 가치를 높여주는 새시공사, 확장 공사 

 

 

-선순위전세권은 전입신고가 안 되어 있으면 모두 소멸되고, 전입신고가 되어 있고 선순위라면 미배당금액을 인수해야 함. 

 

 

 

 

<대출>

-경락 잔금 대출 상담사에게 대출 가능 금액 문의 (여러명일수록 좋음) 

—필요한 정보: 사건 번호, 소유 중인 부동산의 개수, 연 소득, 현재 보유 중인 대출액 

—확인할 사항 

최대 대출 가능 금액 

이자율 (카드 실적 상품 가입에 따라 연동) 

거치기간 (원금 상환없이 이자만 내는 기간) 

중도상환수수료 

 

-오피스텔은 대출이 낙찰가 80%, 감정가 70% 중에 적은 금액으로 나옴. 

 

-신탁대출: 해당 부동산의 소유권을 일시적으로 부동산 전문 신탁사에게 넘기고 그것을 담보로 대출 받는 것

 (최대 90%까지 가능) 

-세입자가 임대차보호법으로 보호 받으려면 소유자 외의 신탁회사와 은행의 동의서를 받으면 됨 

→ ‘임대차계약 우선수익자 동의서’ 

 

 

 

 

<실거래가 확인 사이트> 

-LH 한국토지공사 씨리얼 - 씨리얼 지도 - 부동산 종합 정보지도 - 상세보기 - 실거래가 정보 

-국토교통부 실거래가 공개 시스템 (엑셀로 다운 가능) 

-네이버 부동산: 매물 확인 

 

 

 

 

-로드뷰: 네이버, 카카오맵 2가지 중 최신 것으로 확인 

-공인중개사 문의: 최소 10군데 이상 

경매하는 직장인

 

 

 

<현장 조사> 

1.     오피스텔, 상가, 아파트와 같은 세대 수가 많은 건물이라면 관리실에서 미납 관리비 확인  

👉 임차인이 이사를 했다면 공용 관리비를 내야 함. 

 

2.     건물 하자 여부 확인 

-옥상에 방수 페인트가 깨져 있는지 등 

경매하는 직장인

 

3.     주변 여건 파악 

-1시간 잡고 걸어다님 

-편의시설: 마트, 버스 정류장, 지하철 

-유해시설: 송전탑, 쓰레기 매립장, 유흥시설 

-햇빛이 잘 드는지 

-건물뷰인지 강뷰인지 

 

4.     부동산 10군데 중 가장 낮은 가격 (급매가)으로 파악. 

 

5.     새시들이 깨끗하다면 내부 수리를 했을 것. (새시가 가장 비쌈) 

경매하는 직장인

 

 

 

<지역 호재 찾기> 

1.     네이버 부동산 → 오른쪽 ‘개발’ 탭 

2.     호갱노노 

3.     아실 → 메인 상단 ‘개발 이슈’ : 가장 많은 정보가 있음 

 

 

 

 

 

<경매 실전> 

1.     입찰 대리인 

-낙찰 여부와 관계없이 대리 입찰할 때마다 5~10만원 

-30만원에 경매업체와 계약을 맺고 원할 때 마다, 낙찰 시 금액의 1% 납부 

 ex) 네이버 카페 - ‘경제적 자유로 가는 직장인들’ 

 

 

2.     명도 

-이사비는 정해진 것이 없지만 강제집행 비용이 평당 10만원 

-우체국 인터넷 사이트를 통해 내용증명 신청 가능 

-내용 증명, 명도합의각서 

-인도명령 신청은 대출을 중개한 대출 상담사나 법무사에게 미리 얘기하면 법원에 서류를 제출하면서 서비스로 진행 

-인도명령 신청의 유효기간은 잔금 납부 후 6개월 안에 신청 

 

-협상이 안되면? 

1)     점유이전금지 가처분 신청: 점유자가 마음대로 이사하지 않는다. 

2)     강제 집행 

 

 

3.     인테리어 

-‘박목수의 열린 견적서’, ‘인기통’: 게시물을 남기면 업자들이 쪽지로 견적을 알려줌. 

-최저가 3명을 선정하고 이력을 블로그나 홈페이지에 적어온 사람 위주로 채택 

-당근 마켓에서 지역 업체 찾기 

-공인중개사 추천 

 

👉각각 따로 견적을 받아 저렴한 견적의 업체에 맡김 

ex) 조명을 직접 구매하여 도배하는 분에게 개당 1만원 수고비를 주고 설치. 

 

 

-인테리어 내역서 

경매하는 직장인

 

 

 

-효율적인 리모델링 순서 

: 샷시 교체 → 화장실, 싱크대, 신발장 수리 → 도배, 조명 → 장판 → 이사 청소 

 

-벽지, 장판은 밝은 색으로 

 

 

 

 

<세입자 빨리 들이는 방법> 

-해가 밝은 날 내부를 최대한 밝고 넓게 촬영 

👉 그 사진으로 온라인 부동산 및 공인중개사들에게 전달 

-카펫, 슬리퍼, 디퓨저(화장실)를 비치 

 

-매물 커뮤니티 

: 네이버 부동산, 피터팬 (개인이 매물을 내놓을 수 있음), 직방, 다방, 맘카페 

 

-안팔리면 에어컨, 세탁기, 냉장고 같은 옵션을 중고로 제공 

 

 

 

 

-계약서 작성 시 공인중개사에게 문자로 안내 

경매하는 직장인

 

 

-거주하는데 문제가 생기는 것은 빠르게 조치 

ex) 보일러 고장, 유리창 깨짐, 배관 막힘 

 

-방충망 뚫린 것은 방충망 보수제를 사서 처리 

편리성은 조치 안해도 됨 

 

-임차인 연락을 바로 받지 말고 바쁘다는 인식을 남겨라. 

 

-임대사업자 등록 고려 

경매하는 직장인

 

 

-임차인이 배당 종기일보다 늦게 배당신고를 하면 한 푼도 배당을 못받는다. 

 

-부동산 비용, 세금: ‘부동산계산기.com’ 사이트

 

 

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대출 가능 금액 및 수익률 계산 엑셀 양식 받는 방법

경매하는 직장인

경매하는 직장인

 

 

1. 경직모 카페 가입

경직모(경매하는 직장인 모임)-재테크... : 네이버 카페

 

2. 등업 신청

: 게시글 1회 / 댓글 3회 이상 시 자동등업

 

가입인사에 글쓰고 댓글 3개 적으면 됩니다^^

 

 

3. 경매 관련 자료실 - 2페이지

경직모 카페

 

 

여기 자료실에 경매에 필요한 유용한 정보들이 많이 있습니다.보기 쉽게 정리가 잘되어 있어서 경매에 관심 있으신 분들은 가입하고 한번 둘러보시면 좋을 것 같네요.

 

 

 

 

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